Droit de la Construction

Vente immobilière

Notre cabinet vous propose une assistance pour sécuriser votre achat d’un bien immobilier, et déterminer le mode d’acquisition le plus adapté à votre projet.

Nous vous accompagnons en cas de litige consécutifs à la conclusion d’un compromis de vente ou d’une promesse de vente immobilière ou encore suite à la réitération de la vente par acte authentique. 

Domaines d'intervention

Litiges de vente

• Demande d’exécution forcée,
• Demande de résolution de la vente aux torts exclusifs du co-contractant,
• Mise en jeu de la clause pénale,
• Actions en résolution d’une vente viagère pour défaut de paiement de la rente,
• Actions en résolution d’une vente en état futur d’achèvement pour défaut de paiement d’une ou plusieurs échéances,
• Nullité de clauses contractuelles dans un contrat de maison individuelle (CCMI),
• Action en paiement de l’agent immobilier au titre de sa commission.

Annulation de vente

 • Actions en garantie des vices cachés, annulation de vente, diminution du prix, dommages et intérêts,
• Actions en nullité pour vileté du prix,
• Action en nullité pour vices du consentement : l’erreur, le dol, la violence,
• Actions en rescision pour lésion,
• Action en nullité en raison de la violation d’un droit de préférence légal ou contractuel.

Dommages et intérêts

 • Actions en dommages et intérêts pour défaut d’information et de renseignement,
• Actions en réduction de prix sur le fondement de la Loi CARREZ,
• Action en dommages et intérêts en raison de la violation d’un droit de préférence légal ou contractuel.

Nos Conseils

Dans la plupart des hypothèses, il est souhaitable, au préalable, d’aboutir à un accord amiable et à la conclusion d’un protocole d’accord, afin d’éviter un litige long et coûteux.

Dans cette perspective notre Cabinet est à même de vous assister dans vos négociations et de rédiger un protocole d’accord présentant les garanties d’efficacité et de sécurité juridique.

Vos interrogations

Condition suspensive

Condition suspensive

Que faire lorsqu’elle est non levée ?

Vice de consentement

Vice de consentement

Peut-on annuler un contrat de vente 
pour vice de consentement ?

Délivrance d’un congé

Vices cachés

En quoi consiste sa garantie ?

Exclusion de vices cachés

Exclusion de vices cachés

Quelle est la validité de cette clause ?

QUE SE PASSE T-IL LORSQU’UNE CONDITION SUSPENSIVE EST NON LEVEE ?

La condition suspensive se définit comme une condition qui soumet la réalisation définitive d’un contrat à la survenance d’un évènement, généralement dans un délai et un terme prédéterminé.

Ainsi, dés la survenance de cet évènement, le contrat est réputé réalisé et parfait, tandis que dans le cas contraire, le défaut de survenance de l’évènement dans le délai, rend le contrat caduc (sans existence).

Les conditions suspensives peuvent être d’ordre légal, comme la levée du droit de préemption urbain, ou conventionnelle, comme l’obtention d’un crédit, l’obtention d’un permis de construire, la réalisation de travaux, le départ de locataire etc…

Les litiges naissent lorsque que la non réalisation de la condition suspensive, dans le délai convenu, relève du fait ou du comportement fautif d’une des parties au contrat.

Dans un tel cas, la partie défaillante du fait de sa carence s’expose au versement de dommages et intérêts.


PEUT-ON ANNULER UN CONTRAT DE VENTE POUR VICE DU CONSENTEMENT ?

Lorsque la personne expulsée ne libère pas spontanément les lieux, l’huissier de justice est dans l’obligation de demander le concours de la force publique à la préfecture.

Certaines préfectures refusent ce concours, suivant la situation de précarité du locataire.

Notre Cabinet, habitué aux procédures administratives, vous propose en tel cas d’engager la responsabilité pécuniaire de l’Etat

En effet, il possible d’obtenir de l’Etat le paiement du préjudice subi du fait du non octroi du concours de la force publique, ce préjudice correspondant aux montants des indemnités d’occupation dues et impayées par le débiteur, entre la date du refus et le départ effectif du logement.


EN QUOI CONSISTE LA GARANTIE DES VICES CACHES ?

Le vendeur d’un bien immobilier est légalement tenu envers l’acquéreur, à le garantir des vices cachés.

Attention, cette garantie ne s’applique pas aux ventes aux enchères.

Les conditions d’application de cette garantie sont les suivantes :
- Etre caché : Est considéré comme caché le défaut dont l’acheteur n’a pas eu connaissance au moment de la vente et qu’il ne pouvait pas déceler, compte tenu notamment de ses compétences et de la nature de la chose vendue.

A cet égard, un acheteur professionnel pourra se voir refuser une telle garantie, s’il exerce une profession lui donnant des compétences techniques au regard du bien acheté.
- Le vice doit être antérieur (préexistant) à la vente :
- Etre suffisamment grave : le vice doit rendre la chose impropre à l’usage prévu, ou en diminuer tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou en aurait payé un moindre prix s’il en avait été informé à temps.

Cette action en garantie des vices cachés se prescrit par 2 ans à compter de la découverte du vice par l’acheteur.

Dans le cadre d’une telle procédure, l’acheteur a le choix entre deux types d’action rédhibitoire ou estimatoire :
- Rédhibitoire : l’acquéreur n’aurait jamais acheté le bien en connaissance du vice l’affectant, dans tel cas il sollicitera l’annulation rétroactive de la vente ce qui entraîne la restitution du bien en contrepartie de la restitution de la totalité du prix et des frais.
- Estimatoire : il s’agit de solliciter une restitution partielle du prix en compensation du vice affectant le bien, dans ce cas l’acquéreur conserve naturellement la propriété du bien.

Dans les deux cas, il possible de demander des dommages et intérêts, mais seulement en cas de mauvaise foi du vendeur ; il faut donc apporter la preuve que celui-ci connaissait l’existence du vice au moment de la vente.

Si le vendeur est un professionnel de l’immobilier, sa mauvaise foi est présumée.


QUELLE EST LA VALIDITE D’UNE CLAUSE D’EXCLUSION DES VICES CACHES ?

La clause d’exclusion de la garantie des vices cachés est généralement insérée dans tous les actes notariés de vente d’un bien immobilier.

Par cette clause, le vendeur se décharge de toute responsabilité pour les vices cachés ou apparents qui pourraient affecter l’immeuble.

Celle-ci est tout à fait légale, mais n’est opposable qu’à la condition que le vendeur soit un profane, non professionnel de l’immobilier, puisque le professionnel est réputé connaître les vices de la chose vendue.

Mais attention, s’il est établi que le vendeur connaissait le vice au moment de la vente, il ne pourra pas opposer la clause d’exclusion des vices cachés à l’acquéreur, même s’il s’agit d’un vendeur profane non professionnel de l’immobilier.