Droit de la propriété
et servitudes

Sur le plan juridique, la propriété est le droit absolu, exclusif et perpétuel de disposer et de jouir de son bien, ce droit peut porter soit sur un bien immeuble, soit sur un bien meuble.

Néanmoins ce droit est encadré et soumis à des restrictions quant à la liberté de la personne de jouir et d'user de son bien comme il l'entend.

Concernant les immeubles, ces restrictions peuvent être liées aux servitudes (servitude de passage, servitude de vue et de jour), qui peuvent être légales ou conventionnelles, mais aussi à une expropriation pour cause d’utilité publique.

Domaines d'intervention

 Servitude

Parmi les servitudes la loi distingue celles qui sont instituées pour l'utilité publique et les autres, établies pour l'utilité des particuliers.

Les servitudes instituées pour l'utilité publique sont des charges imposées par l'autorité administrative dans un but d’intérêt general. (distribution d’eau, de gaz, électricité, telecommunication, passages piétonniers etc...)

Les servitudes instituées pour l'utilité des particuliers, les servitudes légales d'intérêt privé, existent de plein droit et vont s'imposer aux propriétaires, comme notamment la servitude de passage lorsqu'un terrain est enclavé aux sens des articles 682 et suivants du Code Civil.

Dans ce dernier cas, cette servitude vise à conférer au propriétaire du fonds, qui ne dispose d'aucune issue ou d'une issue insuffisante à la voie publique, la faculté de réclamer à son voisin, moyennant une indemnité, un droit de passage.

Le droit de passage qui lui sera conféré porte sur un passage suffisant à assurer la desserte normale et complète de son fonds.

A défaut d'accord avec son voisin, le propriétaire du fonds enclavé devra saisir les juridictions compétentes.

Notre rôle est de vous accompagner dans cette demarche, afin de permettre de déterminer si votre fond est issu d’une division dite de “bon père de famille”, à défaut d’envisager le désenclavement le moins dommageable, évaluer les indemntés dues, de déterminer les modalités d’exercice de la servitude et son assiette etc... Très souvent ce type de procédure débute par une expertise judiciaire.

A côté des servitudes légales, il existe les servitudes conventionnelles, dressées le plus souvent par acte authentique, soit donc devant Notaire.

L'article 686 du Code Civil permet aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés ou en faveur de celles-ci, telles servitudes qu'il leur plaît, sous réserves qu'elles ne soient pas contraires à l'ordre public. Il doit toujours s'agir d'une charge imposée à un fonds et utile pour un autre fonds.

Dans tous les cas, le propriétaire du fonds bénéficiaire de la servitude ne doit rien faire qui aggrave la situation du fonds servant.

Le propriétaire du fonds servant doit avoir une attitude purement passive : il doit laisser la servitude s'exercer sans y apporter d'entrave.

Les servitudes de jour et de vue dites apparentes et continues :

Il convient de préciser que ces types de servitudes peuvent s’acquérir par prescription trentenaire.

Dans le cadre de mise en place de fenêtres et/ou d'ouvertures, des distances minimales sont prévues par le Code Civil.

Les vues sont des ouvertures ordinaires disposant de fenêtres qui peuvent permettre de voir chez son voisin.

Lorsque l'ouverture d'une fenêtre n'est pas possible, il y a parfois possibilité de créer un « jour », qui est une ouverture qui laisse passer la lumière mais ne permet pas de voir chez ses voisins. Un « jour » est constitué d'un châssis non ouvrant, avec un verre émaillé ou opaque, réalisé à une hauteur réglementée.

En matière de vue, le Code civil distingue entre la « vue droite », à savoir l'ouverture qui permet de voir chez le voisin sans avoir ni à se pencher, ni à tourner la tête à droite ou à gauche, et la « vue oblique » qui n'est pas une vue directe.

En cas de vue droite, la distance à respecter par rapport à la limite séparative de la propriété voisine est de 1,90 mètre. Elle est, en revanche, de 0,60 mètre en cas de vue oblique.

La distance se calcule à partir du mur où se situe l'ouverture.

 Bornage

L'article 646 du Code Civil dispose que "tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leur propriété contigüe. Le bornage se fait à frais communs".

L’objet du bornage est donc de déterminer la limite séparative entre deux terrains contigus appartenant à 2 propriétaires distincts, à l'aide de repères visibles.

Le bornage permet de définir juridiquement et matériellement les limites des propriétés privées, de manière définitive.

Il permet d’éviter toute possibilité d'empiétement sur la propriété contiguë, mais aussi de s'assurer de la constructibilité d'un terrain, quand le plan d'occupation des sols impose des distances par rapport aux limites séparatives.

Lorsqu'il existe entre les propriétés une clôture (haie, arbres, grillage, mur), un bornage peut être demandé sauf si les dites clôtures ont été établies conjointement entre les parties.

Lorsque des bornes existent, la jurisprudence considère qu'elles sont présumées avoir été placées d'un commun accord entre les propriétaires. Il s'agit, toutefois, d'une présomption simple qui peut être combattue par la preuve contraire.

Le bornage est effectué par un géomètre-expert.

A défaut d'accord entre les parties, il conviendra de solliciter la désignation de cet expert par le Tribunal compétent.

Comment est realisé le bornage par le géomètre expert :

Par l’étude les actes de vente, les plans cadastraux,
Par l’analyse les prétentions des deux propriétaires et les preuves qu'ils apportent,
Par la prise des mesures des terrains (opération d'arpentage),le géomètre trace les lignes séparatives sur un plan.
L'expert désigné établira enfin un procès-verbal d'abornement ou de bornage, qu’il soumet à l’accord des parties, et à leur signature. Dans ce cas le géomètre installe les bornes ou piquets.

En cas de désaccord, c’est le juge qui tranche.

Dans tous les cas il conviendra de faire publier le PV de bornage ou le Jugement à la conservation des hypothèques, ce qui a pour objet de le rendre opposable aux tiers.

 Mitoyenneté

Usage et entretien d'un mur mitoyen :

Chaque propriétaire peut utiliser le mur, à condition de ne pas nuire aux droits de son voisin.

Il est interdit de faire des aménagements qui compromettraient sa solidité, d’ouvrir une fenêtre sur ce mur, d’adosser une construction à ce mur sans le consentement du voisin.

Néanmoins, chaque propriétaire est autorisé à réaliser des travaux d'exhaussement à sa charge (dans le respect des règles de prospect), planter des arbres ou végétaux, à condition qu'ils ne dépassent pas la hauteur du mur, ériger des treillages, palissades.

L'entretien et la réparation du mur mitoyen incombent aux 2 propriétaires. Si des travaux de reconstruction sont nécessaires, les dépenses sont partagées entre les deux, sauf si les dégâts ne sont dus qu'à un seul propriétaire.

Dans la pratique, chaque propriétaire entretient souvent la partie du mur mitoyen, située du côté de sa propriété.

Clôtures, haies et fossés mitoyens : 

Les séparations entre propriétés contigües peuvent également être une haie, un talus, une palisade ou grillage.

Toutefois, il n'est pas possible d'en acquérir la mitoyenneté, comme pour un mur.

Chaque propriétaire d'une haie mitoyenne dispose de 3 prérogatives : le droit de profiter des fruits et produits des haies et arbres mitoyens, le droit d'arracher les arbres, le droit de détruire la haie mitoyenne.

Les propriétaires sont tenus d'entretenir la clôture ou la haie mitoyenne. Pour se libérer de cette obligation, l'un des propriétaires peut renoncer à la mitoyenneté.

L'entretien du fossé mitoyen incombe aux 2 propriétaires.

Chacun a la faculté de renoncer à la mitoyenneté, sauf si le fossé sert à l'écoulement des eaux.

Lorsqu'il y a un rejet de terre du fossé d'un seul côté, le fossé est réputé appartenir au propriétaire du terrain où se trouve le rejet. Il n'est donc pas mitoyen.

Si un propriétaire peut prouver qu'il entretient régulièrement le fossé pendant 30 ans, il peut prétendre à son acquisition.

Chemin d'exploitation :

Il s’agit d’un cas particulier de mitoyenneté, le statut de ces chemins est défini par le code rural.

Le chemin d'exploitation est une voie privée qui sert exclusivement à la communication entre différentes propriétés.

Le chemin d'exploitation appartient à l'ensemble des propriétaires riverains.

Son entretien est donc à la charge de l'ensemble des propriétaires dont les terrains sont desservis par cette voie, et pas seulement aux utilisateurs.

Si les propriétaires ne souhaitent pas que le chemin d'exploitation soit utilisé par le public, ils doivent apposer à l'entrée du chemin un panneau interdisant son accès à tous véhicules, sauf riverains.

 Expropriation

L’expropriation est la possibilité donnée à la colectivité publique ou l’Etat de priver un individu d’une propriété immobilière en tout ou partie pour une cause d’utilité publique.

La determination de la cause d’utilité publique est définie par une première phase administrative, à savoir la réalisation d’une enquête publique préalable destinée à informer très largement le public, suivie d’une enquête parcellaire permettant d'identifier le propriétaire concerné et depermettre de savoir avec exactitude dans quelle mesure le bien sera concerné par l'expropriation.

Il s’établit en suite une phase judiciaire, afin de permettre le transfert de propriété d’une part, et la determination de l’indemnité allouée au propriétaire exproprié.

Cette indemnité proposée par l’administration est determinée par les domaines.

L’expropriation est strictement encadrée, les règles étant regroupées dans le code de l’expropriation, et relève de la competence du Juge de l’expropriation près le Tribunal de Grande Instance, tant pour ordonner le transfert de propriété que pour déterminer l’indemnité.

Exemples : expropriation pour la realisation de lignes électriques, tracés d’autoroute etc...

Nos Conseils

Les actions en bornage sont parfois nécessaires pour connaître la délimitation de la propriété immobilière et éviter ainsi des déconvenues en terme de risques d’empiètement, de plantation de haies, etc... et autres conflits de voisinage.

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Vos interrogations

Végétation sur un terrain

Puis-je planter de la végétation librement ?

PUIS JE PLANTER DE LA VEGETATION LIBREMENT SUR MON TERRAIN ?

Le propriétaire d'un terrain n'est pas libre de planter de la végétation où il veut, ni même de s'abstenir d'élaguer ses arbres et arbustes.

Pour éviter les conflits de voisinage, le Code civil (article 671) impose des distances de plantation par rapport aux fonds voisins, en fonction de la hauteur des arbustes, arbres et haies séparatives.

Ces distances sont de :

2 mètres de la ligne séparative entre les deux terrains pour les plantations dont la hauteur dépasse 2 mètres ;
50 cm pour les plantations dont la hauteur est inférieure à 2 mètres.
La distance de plantation se mesure toujours à partir du milieu du tronc, et la hauteur limite admise se calcule du sol de plantation de l'arbre jusqu'à la pointe de l'arbre, arbuste ou de la haie.

Attention, si un arbre a atteint la hauteur de 2 mètres, plus de 30 ans avant la date de la saisine du Tribunal, alors la prescription trentenaire est acquise.

L'objectif est d'éviter de faire de l'ombre au voisin ou qu'il ait à ramasser les feuilles et fruits tombés de l'arbre dans son jardin, voire même que l'arbre endommage sa clôture ou même sa toiture en cas de chute.

Il est également recommender de voire auprès de la commune ou encore au sein du règlement de copropriété s’ils n’existent pas de règles encore plus strictes.

En effet, il est possible de renforcer les règles édictées par le code civil, mais pas de les assouplir.

En cas de non respect de ces règles, celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres, arbustes et arbrisseaux du voisin peut contraindre celui-ci à les couper, en application de l'article 673 du Code civil.

Si ce sont les racines, ronces ou brindilles qui avancent sur le sol voisin, le propriétaire a le droit de les couper lui-même à la limite de la ligne séparative.

A défaut, il peut assigner son voisin en justice en vue de faire ordonner l'élagage de la haie ou de l’arbre et couper la végétation dépassant sur son terrain.

Pour information, les fruits tombés naturellement des branches d'un arbre planté sur le fonds voisin appartiennent au propriétaire du sol sur lequel ces fruits sont tombés.