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La responsabilité des constructeurs est une tradition française ancienne présente dès la parution du Code civil de 1804. Depuis cette date, le régime de la responsabilité n’a cessé d’évoluer dans une logique de sécurisation du consommateur

Depuis la parution du Code civil de 1804, le régime de la responsabilité des constructeurs n’a cessé d’évoluer dans une logique de sécurisation du consommateur qui fait construire ou fait réaliser des travaux dans son habitation, ou encore acquiert un habitat récemment construit ou rénové. A cet égard, la loi dite « Spinetta » du 4 janvier 1978 a souhaité assurer au propriétaire d’un immeuble une protection forte contre les dommages importants pouvant apparaître après la construction de l’ouvrage pendant 10 ans, par la création notamment d’un système d’assurances obligatoires.

Acheté un bien aujourd’hui est moins risqué que par le passé, du fait des nombreux certificats et diagnostics auxquels est tenu le vendeur. Pour autant, il serait dangereux pour l’acquéreur de s’en contenter. Nombre de défauts, non décelables lors des visites préalables à l’acquisition, ne se détectent qu’au moment de l’occupation effective des lieux. Or, la découverte tardive d’un vice caché peut engendrer des travaux couteux et imprévus pour l’acquéreur, confronté dans la plupart des cas à un emprunt. Il n’est pas sans protection légale, tant les acteurs contribuant à la conclusion de cette vente sont nombreux. Le vendeur étant entouré de professionnels (expert, agent immobilier, notaire), il convient d’examiner dans quelles conditions sa responsabilité est mise en jeu et d’autre part, si cette responsabilité peut être partagée voire transférée à ces autres intervenants.

Le droit positif a subi, dans le temps, de profonds fléchissements successifs. En 1804, les auteurs du Code Napoléon n’étaient pas en mesure de discerner le développement que prendrait le régime de la copropriété en France. Il n’a pas été établi une organisation légale de la copropriété, notamment une répartition des charges de copropriété. Un acte constitutif de copropriété se limitait, en pratique, à un état de répartition des charges communes de toute nature entre les copropriétaires de la maison de la même façon que la propriété des choses communes, conformément aux usages reçus