Notre Cabinet est le conseil habituel de bailleurs sociaux, tel que l’OPAC 38, LPV, et d’agences immobilières grenobloises, ce qui nous a permis d’acquérir la maîtrise du contentieux d’habitation dans toutes ses phases.
Aussi, nous sommes à même de vous accompagner au cours des problématiques suivantes :
- Procédures d’expulsion pour défaut de paiement des loyers et charges, défaut d’assurance ou non respect par le locataire de son obligation de se comporter en « bon père de famille » (trouble de voisinage)
- Procédure d’expulsion de squatteurs, et toutes autres personnes sans droit ni titre
- Recouvrement de l’arriéré locatif,
- Rédaction d’un congé pour vente ou reprise pour habiter
- Procédures en validation de congé pour vente, congé aux fins de reprise pour habiter et congés pour motifs légitimes et sérieux,
- Transfert d’un bail locatif à des descendants après décès
- Litige relatif à la jouissance paisible des lieux loués
- Litige relatif aux travaux (entretien ou vétusté), logement décent et loi SRU
- Application de la loi ALUR
- Règles applicable au logement familial, et autres co-titularité du bail,
- Obligations du bailleur, et obligations du locataire,
- Gestion de la procédure de surendettement du locataire
- Litige relatif à l’état des lieux, et aux travaux,
- Restitution du dépôt de garantie,
- Recours contre l’État pour défaut d’assistance à l’expulsion par l’octroi du concours de la force publique.
N’hésitez pas à nous contacter pour la rédaction de vos baux, afin de vérifier que vos clauses contractuelles sont adaptées d’une part à la réglementation d’ordre public édictée par la Loi du 6 juillet 1989, et d’autre part pour prévenir des impayés et garder la maîtrise de la procédure à mettre en place.
Sachez que la Loi du 6 juillet 1989 s’applique aux locaux vides à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale, ainsi qu’aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.
Vos interrogations :
Quelles sont les grandes etapes de la procedure d’expulsion ?
1. Un commandement de payer :
La procédure débute par la préalable d’un commandement de payer par un huissier de justice du ressort du logement.
Ce commandement doit viser la clause résolutoire contenue dans le bail, et être dénoncé dans les 15 jours de sa délivrance à la caution solidaire (si elle existe).
Le débiteur a deux mois pour régler sa dette locative, à défaut la clause résolutoire est réputée acquise et le bail se trouve résilié.
2. Une saisine CCAPEX ou CAF :
La loi ALUR a renforcé le dispositif d’actions pour la prévention des expulsions en renforçant le rôle de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX).
Dès le commandement de payer, l’huissier de justice, sous conditions de seuil du montant et de l’ancienneté de la dette, doit signaler la situation à la CCAPEX.
Lorsque le bailleur est une personne morale autre qu’une SCI de famille, la saisine CCAPEX est obligatoire, et l’assignation devant le Tribunal ne pourra s’opérer qu’après un délai de deux mois suivant la saisine, sous peine d’irrecevabilité de la demande. Seul exception est la saisine CAF préalable, sous réserve que les conditions fixées par décret soient réunies.
3. Une assignation devant le Tribunal d’instance :
Si malgré le commandement et la saisine de la CCAPEX l’impayé perdure, notre Cabinet fera délivrer une assignation devant le Tribunal d’instance compétent aux fins de voir ordonner l’expulsion des locataires.
L’assignation devra être également dénoncée à la Préfecture au moins deux mois avant l’audience, sous peine d’irrecevabilité de l’action.
L’objet de l’assignation étant d’obtenir un titre exécutoire (Jugement ou Ordonnance de référé) pour faire valoir vos droits, à savoir ordonner l’expulsion immédiate du locataire et de tous occupants de son chef avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et le condamner également au paiement de l’arriéré locatif, ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle, outre aux frais de la procédure.
Le Juge a également la possibilité d’accorder d’office des délais de paiement aux locataires présentant des garanties de règlement suffisantes, ces délais ne pouvaient dépasser 24 mois, mais ont été portés à trois ans par la loi ALUR.
4. Un titre exécutoire permettant la mise en œuvre de l’expulsion par l’huissier de justice compétent :
L’huissier de Justice est seul compétent pour procéder à la signification des décisions de justice, afin de la rendre définitive en faisant courir les délais d’appel.
Dans l’hypothèse d’une expulsion immédiate, l’huissier délivrera à l’intéressé un commandement de quitter les lieux, leur laissant deux mois pour libérer les lieux. Ce commandement est notifié à la préfecture.
Il est possible pour les intéressés de saisir le Juge de l’exécution afin d’obtenir un délai, sous certaines conditions, pour quitter les lieux.
Passé le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux, si les lieux sont toujours occupés, l’huissier de Justice sollicitera auprès de la Préfecture du Département, le concours de la force publique, préalable obligatoire avant toute mesure d’expulsion forcée.
La préfecture dispose d’un délai de deux mois à compter de cette réquisition pour faire connaître sa réponse.
L’absence de réponse à l’issue du délai de deux mois équivaut à un refus.
Si le concours de la force publique est accordé, l’huissier de Justice pourra alors prendre rendez-vous avec le commissariat de police ainsi qu’avec un serrurier pour procéder à l’expulsion forcée, à condition de ne pas être dans la période d’hivernale qui s’écoule du 1er novembre au 15 mars suivant.
Quelle est mon recours si l’etat n’accorde pas le concours de la force publique ?
Lorsque la personne expulsée ne libère pas spontanément les lieux, l’huissier de justice est dans l’obligation de demander le concours de la force publique à la préfecture.
Certaines préfectures refusent ce concours, suivant la situation de précarité du locataire.
Notre Cabinet, habitué aux procédures administratives, vous propose en tel cas d’engager la responsabilité pécuniaire de l’Etat
En effet, il possible d’obtenir de l’Etat le paiement du préjudice subi du fait du non octroi du concours de la force publique, ce préjudice correspondant aux montants des indemnités d’occupation dues et impayées par le débiteur, entre la date du refus
et le départ effectif du logement.
Quelles sont les conditions de delivrance d’un congé :
le congé délivré par le locataire : le locataire peut délivrer congé à son bailleur à tout moment au cours du bail et sans motifs, à condition de le faire par lettre RAR, par remise en main propre contre récépissé ou émargement, ou encore par acte d’huissier, et de respecter un préavis de 3 mois, néanmoins ce délai peut être ramené à 1 mois dans les cas suivants :
- le logement est situé dans une zone tendue (la liste des villes et agglomérations concernées est fixée par décret)
- la perte d’emploi
- la mutation professionnelle
Dans ces derniers cas, le locataire doit mentionner dans sa lettre de départ les raisons de la réduction du délai de préavis.
A noter : la Loi Macron du 6 août 2015 a étendu l’application du délai de préavis des logements en zone tendue à tous les contrats de locations, quelle que soit leur date de signature.
le congé délivré par le bailleur : le bailleur ne peut délivrer congé à son locataire que pour le terme anniversaire du bail et au moins 6 mois à l’avance impérativement, à condition de le faire par lettre RAR ou par acte d’huissier ou par remise en main propre, contre récépissé ou émargement et que le congé soit motivé, soit par l’intention de vendre le bien libre de toute occupation (congé pour vente) soit par l’intention de reprendre le bien aux fins d’habitation, (congé aux fins de reprise pour habiter) soit par un motif légitime et sérieux (congé pour motif légitime et sérieux).
Il convient de rappeler que la durée du bail d’habitation classique, sauf cas du bail dérogatoire, est de 3 ans minimum si le bailleur est une personne physique et de 6 ans minimum si le bailleur est une personne morale.
A noter : Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du bail en délivrant l’un des trois congés ci-dessus visés si le locataire est âgé de plus de 65 ans et si les ressources annuelles de ce dernier sont inférieures à une fois et demi le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités dans des limites géographiques précises ne lui soit proposé.
La Loi ALUR a prévu la suspension de la possibilité de donner congé et de la durée du bail en cas de déclaration d’insalubrité et de péril.
Attention dans le cadre d’un congé vente, une proposition d’achat doit être formulée au locataire, et doit notamment indiquer, à peine de nullité, le prix de vente, hors frais de Notaire, les conditions de la vente projetée (charge des frais notariés, modalités de paiement du prix) ainsi que la consistance du bien vendu qui doit correspondre exactement aux locaux objets du bail.
En outre, depuis la loi ALUR, ce congé vente doit également être accompagné d’une notice d’informations relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.
Notre Cabinet peut s’assurer que votre congé soit régulièrement délivré, qu’il respecte bien les mentions obligatoires prescrites par la Loi, à peine de nullité.
A l’expiration du congé, c’est-à-dire au terme du bail, si le locataire n’a pas libéré les lieux, il est déchu de plein droit de tout titre d’occupation. Dans ce dernier cas, il convient de faire délivrer une assignation aux fins d’expulsion devant le Tribunal d’Instance.
