Le droit de l’urbanisme étant un domaine particulièrement complexe, avec des enjeux importants, le Cabinet BSV avocats a développé, fort de son expérience, les compétences suffisantes, pour vous apporter son conseil.
Maître Laure BELLIN, par sa qualité de praticien, avocats au barreau de Grenoble et d’enseignante en droit immobilier, est à même de pouvoir vous assister aussi bien au stade de l’élaboration des documents d’urbanisme, que de la défense des autorisations délivrées.
Le droit de l’urbanisme concerne l’ensemble des règles qui régissent l’utilisation des sols, il ne saurait être question d’ignorer cet aspect lors de la mise en œuvre d’une opération immobilière.
Notre intervention en amont de votre projet, vous permettra de le sécuriser et de réaliser des opérations en accord avec la législation.
C’est garantir que son existence soit défendable si la légalité devait être amenée à être mise en cause.
Nous apportons une assistance juridique pour toutes vos questions administratives et relatives à l’urbanisme, que vous soyez un particulier, un professionnel de l’immobilier ou une Commune :
- Procédures d’expropriation,
- Contentieux de la contestation du permis de construire
- Plan d’occupation des sols, plans locaux d’urbanisme, expropriation, servitudes publiques, exercice du droit de préemption des Collectivités ou SAFER.
- Contentieux du droit rural.
- Mise en place du PLU (Plan local d’urbanisme), afin de prévenir les recours en annulation, des zones d’aménagement concerté (ZAC), différé (ZAD)…
- Opération d’aménagement
- Urbanisme commercial (régime LME et régime PINEL)
- Voies publiques (droits et servitudes des riverains), servitudes d’utilité publique affectant le sol, servitude administrative, servitude d’occupation temporaire du sol…
Notre Cabinet est présent à votre côté pour vous apporter une réponse à vos interrogations, à savoir :
- quels travaux sont concernés par une demande de permis de construire ?
- quelles contestations possibles en cas de refus de la Mairie ?
- puis-je contester l’autorisation de construire délivrée à mon voisin et dans quels délais ?
- quels sont les motifs d’une contestation ?
- quelle est l’utilité d’un certificat de conformité ?
- comment connaître le plan de prévention des risques ?
- comment obtenir des renseignements de l’urbanisme, consulter un plan local d’urbanisme (PLU) ?
- quels sont les droits liés à une parcelle de terrain, que peut-on construire, faisabilité du projet ?
- comment opérer un changement de destination des locaux ?
Vos interrogations :
Je dois faire des travaux, dois je faire une demande aupres des services de la commune, quelle doit être cette demande ?
a) Vous devez déposer une demande de Permis de Construire notamment pour :
- Créer une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieure à 40m2 ;
- Créer plus de 20m2 et au plus 40m2 de surface de plancher ou d’emprise au sol, lorsque les travaux ont pour effet de porter la surface de plancher ou d’emprise au sol à 170m2 ;
- Changer la destination de locaux et modifier la façade ou les structures porteuses ;
- Construire une piscine dont le bassin a une superficie supérieure à 100m2 ou si elle est couverte par une couverture, fixe ou mobile, dont la hauteur au-dessus du sol est supérieure à 1.80m.
b) Vous devez déposer une Déclaration Préalable de travaux, sauf cas particulier ou le permis de construire est exigé, notamment pour :
- Modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment (ravalement, devanture, couverture, fenêtre, etc.)
- Changement de destination d’un bâtiment existant, il y a changement de destination lorsque le local passe de l’une à l’autre catégorie suivante : habitation, hébergement hôtelier, bureau, commerce, exploitation agricole …Attention si le changement de destination s’accompagne de travaux modifiant la structure porteuse ou la façade du bâtiment vous devez déposer un PC.
- Créer soit une surface de plancher soit une emprise au sol supérieure à 5m2 mais inférieure ou égale à 40m2 ;
- Une construction supérieure à 12 mètres de hauteur ;
- Construire une piscine dont le bassin a une superficie comprise entre 10m2 et 100m2, non -couverte, ou si la couverture à une hauteur au-dessus du sol inférieure à 1.80m.
Quand doit-on avoir recours a un architecte ?
Le recours à un architecte est obligatoire pour un Permis de Construire lorsqu’un particulier édifie ou modifie pour lui-même une construction dont la surface de plancher totale est supérieure à 170 m2.
Néanmoins, il est fortement conseillé d’avoir recours à un architecte diplômé DPLG, pour toutes constructions complexes quelque soit sa superficie.
En effet celui-ci se chargera de vos démarches administratives et mettra en phase votre dessein et les contraintes réglementaires.
Le permis de construire est réglementé par le code de l’urbanisme (articles L.421 et suivants, R.421 et suivants), mais également par le PLU (Plan local d’urbanisme), ou POS (si le PLU n’a pas été mis en œuvre) de votre commune.
A cet égard, il pourra vous éviter bien des écueils, car trop souvent nous retrouvons un contentieux abondant sur l’erreur d’implantation, le non respect de règles de prospect, le non-respect d’une servitude publique grevant le terrain et mal interprétée par le pétitionnaire etc.…
Sachez que l’architecte a, le plus souvent, sur cette phase de conception une obligation de résultat quant aux respects des règles d’urbanisme et bénéficie d’une assurance couvrant ses erreurs professionnelles sur cette phase et toutes les phases de votre chantier, ce qui n’est pas le cas d’une entreprise générale ou tout autre à laquelle vous confierez cette tâche.
Intégrer le coût d’un architecte à votre projet sera un gain de temps, un gage de sécurité, l’assurance de toujours avoir un interlocuteur solvable en cas de sinistre ultérieur, et un gain d’argent, car l’architecte vous permettra non seulement la réalisation d’économies pour la phase travaux, mais vous fera également réaliser, de part sa seule présence, une plus value immédiate de la valeur de votre habitation.
Quel est le delai de validite de l’autorisation d’un permis de construire ou d’une declaration prealable de travaux ?
L’autorisation est valable 3 ans à compter de sa notification au demandeur.
Mais attention :
a) L’autorisation peut être prorogée une deux fois, pour une année, sur demande de son bénéficiaire si cette demande a été formulée 2 mois au moins avant l’expiration du délai de validité, et si les prescriptions d’urbanisme n’ont pas évolué de façon défavorable.
- La demande de prorogation, formulée par lettre est transmise au Service Urbanisme.
b) L’autorisation est périmée dans les deux cas suivants :
- Les travaux de construction n’ont pas commencé dans les deux ans qui ont suivi la notification du permis ;
- Les travaux ont été interrompus pendant plus d’un an.
Puis je contester le permis de construire obtenu par mon voisin ?
L’intérêt à agir du tiers est un vaste débat qui a donné lieu à nombre de contentieux.
Aujourd’hui la loi est venue l’encadrer, notamment par les dispositions de l’article L 600-1-2 du code de l’urbanisme, issues de l’ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013, un tiers autre que l’Etat, une collectivité territoriale ou son groupement ou une association ne peut contester un permis de construire que si la construction, l’aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’il détient ou occupe.
La charge de la preuve incombe donc au tiers, lequel doit préciser et justifier l’atteinte qu’il invoque afin d’établir en quoi celle-ci est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien.
De fait, on considère traditionnellement qu’un tiers ne dispose d’un intérêt à agir que s’il a la qualité de voisin au projet.
Le responsable d’une association dont le dépôt des statuts en préfecture est intervenu avant l’affichage en mairie de la demande de permis de construire, peut également disposer d’un intérêt à agir selon l’objectif social et le champ d’action géographique de son association.
Attention, en cas d’absence d’intérêt à agir et si le recours porte préjudice au bénéficiaire du permis, ce dernier peut demander au juge administratif saisi du recours que lui soit versé des dommages et intérêts. A cet égard une disposition a été prise par décret en 2013 pour éviter les recours abusifs.
Les modalités et étapes du recours sont encadrées par un formalisme et des délais rigoureux, aussi il convient pour ce faire de s’adresser à un avocat spécialisé, afin de vous conseiller utilement sur les chances de succès d’un tel recours, et de vous assister dans l’élaboration de votre dossier et la rédaction des actes nécessaires dans les délais requis.
L’avocat pourra également entamer les négociations nécessaires avec le pétitionnaire pour infléchir tant que possible le projet constructif susceptible de vous porter grief.
