Vente immobilière

La condition suspensive se définit comme une condition qui soumet la réalisation définitive d’un contrat à la survenance d’un évènement, généralement dans un délai et un terme prédéterminé.

Ainsi, dés la survenance de cet évènement, le contrat est réputé réalisé et parfait, tandis que dans le cas contraire, le défaut de survenance de l’évènement dans le délai, rend le contrat caduc (sans existence).

Les conditions suspensives peuvent être d’ordre légal, comme la levée du droit de préemption urbain, ou conventionnelle, comme l’obtention d’un crédit, l’obtention d’un permis de construire, la réalisation de travaux, le départ de locataire etc…

Les litiges naissent lorsque que la non réalisation de la condition suspensive, dans le délai convenu, relève du fait ou du comportement fautif d’une des parties au contrat.

Dans un tel cas, la partie défaillante du fait de sa carence s’expose au versement de dommages et intérêts.

Le consentement est l’essence même du contrat, puisse que ce dernier nait de la seule rencontre des consentements des parties.

En matière de vente immobilière, les vices de consentement les plus fréquents sont l’Erreur et le Dol.

Notamment, l’erreur peut constituer un vice de consentement entraînant la nullité de la vente si elle porte sur les qualités substantielles de la chose vendue, c’est-à-dire qui a déterminé l’achat du bien.

L’acquéreur doit naturellement en rapporter la preuve.

Quant au Dol, il peut être défini comme étant toute ruse, tromperie ou manœuvre employée pour induire en erreur une personne afin de la conduire à contracter.

Le Dol peut être également constitué par le fait de taire une information : on parle alors de « réticence dolosive ».

Le Dol et la réticence dolosive doivent, tout comme l’erreur, porter sur des éléments déterminants du consentement de l’acquéreur, pour entraîner la nullité du contrat.

Le Dol doit être prouvé par l’acquéreur.

L’acquéreur victime d’un tel vice du consentement pourra obtenir en principe la nullité du contrat, c’est-à-dire son annulation rétroactive, de sorte que le contrat est supposé n’avoir jamais existé.

Cette action en nullité se prescrit par 5 ans à compter de la découverte de l’Erreur ou du Dol par l’acquéreur, à compter du jour où ce dernier a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il pourra également demander des dommages et intérêts en réparation de son préjudice, et ce, en plus de l’annulation du contrat.

Le vendeur d’un bien immobilier est  légalement tenu envers l’acquéreur, à le garantir des vices cachés.

Attention, cette garantie ne s’applique pas aux ventes aux enchères.

Les conditions d’application de cette garantie sont les suivantes :

–       Etre caché : Est considéré comme caché le défaut dont l’acheteur n’a pas eu connaissance au moment de la vente et qu’il ne pouvait pas déceler, compte tenu notamment de ses compétences et de la nature de la chose vendue.

A cet égard, un acheteur professionnel pourra se voir refuser une telle garantie, s’il exerce une profession lui donnant des compétences techniques au regard du bien acheté.

–       Le vice doit être antérieur (préexistant) à la vente :

–       Etre suffisamment grave : le vice doit rendre la chose impropre à l’usage prévu, ou en diminuer tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou en aurait payé un moindre prix s’il en avait été informé à temps.

Cette action en garantie des vices cachés se prescrit par 2 ans à compter de la découverte du vice par l’acheteur.

Dans le cadre d’une telle procédure, l’acheteur a le choix entre deux types d’action rédhibitoire ou estimatoire :

–       Rédhibitoire : l’acquéreur n’aurait jamais acheté le bien en connaissance du vice l’affectant, dans tel cas il sollicitera l’annulation rétroactive de la vente ce qui entraîne la restitution du bien en contrepartie de la restitution de la totalité du prix et des frais.

–       Estimatoire : il s’agit de solliciter une restitution partielle du prix en compensation du vice affectant le bien, dans ce cas l’acquéreur conserve naturellement la propriété du bien.

Dans les deux cas, il possible de demander des dommages et intérêts, mais seulement en cas de mauvaise foi du vendeur ; il faut donc apporter la preuve que celui-ci connaissait l’existence du vice au moment de la vente.

Si le vendeur est un professionnel de l’immobilier, sa mauvaise foi est présumée.

La clause d’exclusion de la garantie des vices cachés est généralement insérée dans tous les actes notariés de vente d’un bien immobilier.

Par cette clause, le vendeur se décharge de toute responsabilité pour les vices cachés ou apparents qui pourraient affecter l’immeuble.

Celle-ci est tout à fait légale, mais n’est opposable qu’à la condition que le vendeur soit un profane, non professionnel de l’immobilier, puisque le professionnel est réputé connaître les vices de la chose vendue.

Mais attention, s’il est établi que le vendeur connaissait le vice au moment de la vente, il ne pourra pas opposer la clause d’exclusion des vices cachés à l’acquéreur, même s’il s’agit d’un vendeur profane non professionnel de l’immobilier.